对于房地产的投资，可(kě)以说在中國(guó)一直火热了有(yǒu)十余年，从最早的刚需到后来的炒房，可(kě)以说中國(guó)的房市一直是个热读不减的话题。但是每个行业的发展都是有(yǒu)周期性的，中國(guó)的房市目前发展到了什么水平，小(xiǎo)编在此也不做赘述，读者心知肚明。但是对于房产商(shāng)而言，中國(guó)市场的变弱并不能(néng)成為(wèi)他(tā)们衰败的理(lǐ)由，在经济已经全球化的时代，目光看向全球才是******的选择。对于澳大利亚，最初一波的房产投资可(kě)以说是移民(mín)所带来的。但随着移民(mín)政策的加紧，移民(mín)买房似乎已经不是个很(hěn)好的选择。尽管如此，澳洲本身土地的高增值性以及高投资性本身也是很(hěn)好的标的，有(yǒu)投资发展眼光的大牌房企已经开始布局澳洲市场，今天小(xiǎo)编简单给大家讲解下中资企业在澳洲房产领域的布局情况。

政策加紧，但不挡投资热浪

近期中國(guó)企业在澳大利亚房地产市场投资面临波折。一方面，澳大利亚联邦和各州相继出台了针对境外买家的新(xīn)税收政策，主要银行也在不断收紧贷款政策、提高房贷利率；同时，中國(guó)國(guó)内监管机构正对境外投资实施更為(wèi)严格的限制。

澳联邦政府5月发布的预算案也对涉及海外资金的房产投资加以规约，规定开发商(shāng)在出售新(xīn)的高层住宅时，外國(guó)买家購(gòu)买数量不得超过整个楼盘的50%；同时，海外业主出售住宅资产时，需缴纳12.5%的资本利得税，其它还包括收紧开发贷款及面向外國(guó)开发商(shāng)的优先债務(wù)发行。

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尽管冷风阵阵政策面紧缩，澳大利亚依然是中國(guó)资本的主要目的地，更有(yǒu)不少中國(guó)开发商(shāng)跃跃欲试，希望在澳大利亚房地产市场上取得立足之地。

在最近一份《澳大利亚中國(guó)住宅开发商(shāng)的未来》专题报告中，仲量联行（JLL）从中國(guó)一、二、三線(xiàn)城市的主要开发商(shāng)的实力、竞争、投资策略及海外投资模式等多(duō)个方面入手，特别针对一線(xiàn)城市开发商(shāng)运营策略进行了详尽分(fēn)析。报告认為(wèi)，对中國(guó)开发商(shāng)来说，未来在澳投资依然很(hěn)具有(yǒu)吸引力，而且将具有(yǒu)以下特点：

♦ 下一波在澳投资的开发商(shāng)大多(duō)来自中國(guó)一線(xiàn)城市、实力雄厚，并有(yǒu)较為(wèi)丰富的海外投资经验；

♦  中國(guó)开发商(shāng)在投资时仍将集中于重点城市的黄金地段，更好的打响名声、创造业绩；

♦  國(guó)外房地产买家市场不断扩大，预计接下来十年至少增加一倍，源源不断的买家将是开发商(shāng)投资的主要动力。

一線(xiàn)城市开发商(shāng)即将崛起

A据仲量联行报告，尽管澳大利亚本地开发商(shāng)在逐渐放慢脚步，不少中國(guó)开发商(shāng)已经准备替补上阵，他(tā)们寻求長(cháng)期投资机遇，尤其青睐机遇多(duō)样化、透明化、稳定的投资市场。澳大利亚房地产市场恰好很(hěn)符合这些要求。澳大利亚经商(shāng)环境稳定、经济基础牢固，人口强势增長(cháng)，而且中國(guó)留學(xué)生人数逐年增加，也使得澳大利亚在可(kě)预期的未来都将是一个低风险的稳定的投资市场。

2010年，中國(guó)在澳投资只有(yǒu)14.9%份额在房地产行业，总价值2亿澳元。到2015年，比例已经上涨到52.3%，总价值上涨超过十倍。中國(guó)限制资本外流等举措虽然对投资需求有(yǒu)一定影响，但依然有(yǒu)证据显示，中國(guó)资本在通过各种方式流向海外，包括流入澳洲的资金。

仲量联行(JLL)策略研究高级分(fēn)析师Vince De Zoysa指出，澳洲市场的中國(guó)开发商(shāng)来自各个城市，既有(yǒu)北京、上海这样的一線(xiàn)城市，也有(yǒu)成都、珠海这样的二三線(xiàn)城市。他(tā)们与澳大利亚本地的开发商(shāng)在市场价值观念、运营模式等方面都较為(wèi)类似，很(hěn)容易与本地市场融為(wèi)一體(tǐ)。

中國(guó)开发商(shāng)在澳洲市场已经运行了很(hěn)長(cháng)一段时间，為(wèi)行业入驻铺平了道路。报告认為(wèi)，未来，中國(guó)一線(xiàn)城市将有(yǒu)更多(duō)大型开发商(shāng)来到澳大利亚寻求低风险的扩张机会。而开发商(shāng)来自哪个城市，以及他(tā)们在國(guó)内习惯的开发模式，将对他(tā)们未来在澳发展模式的前瞻有(yǒu)一定的借鉴作用(yòng)。具體(tǐ)来说：1）项目规模；2）市场细分(fēn)（高端与低价）；3）风险承受能(néng)力；4）股权/债权融资比，是仲量联行此次分(fēn)析重点要考虑的因素。报告以三个最主要的一線(xiàn)城市為(wèi)例，分(fēn)析了中國(guó)开发商(shāng)的主要模式。

表一：香港主要地产商(shāng)

随着中國(guó)大陆房企诸如万科(kē)、保利、世贸等实力雄厚的开发商(shāng)入驻香港，香港市场的竞争愈发激烈，香港******的三家地产商(shāng)香港新(xīn)鸿基地产、長(cháng)江实业地产、以及香港恒基地产下一步很(hěn)可(kě)能(néng)将注意力放在维持市场份额。对于海外布局，尤其是澳洲市场的拓展动向受到密切关注。

由于香港人口非常密集（城市人口密集度世界排名第3位，悉尼排名第89位，墨尔本排名第92位），高层住宅是当地开发商(shāng)最擅長(cháng)的项目。未来如何应对澳大利亚房地产开发的诸多(duō)限制，在澳成功开发类似的项目，是需要面临的主要挑战。

表二：北京主要地产商(shāng) 

北京的开发商(shāng)也在逐步开拓海外市场，他(tā)们的市场价值观念与香港公司类似，以有(yǒu)实力的國(guó)有(yǒu)房企居多(duō)。对他(tā)们来说，出于政策导向要求，须投资于类似澳大利亚的稳定海外市场。风险防范方面，关注核心资产，选择介入持股而非控股，且倾向長(cháng)期持有(yǒu)。对这些公司来说，黄金地段投资无疑是******的选择。

表三：上海主要地产商(shāng) 

上海开发商(shāng)大多(duō)历史悠久，而且已经在澳大利亚具有(yǒu)一定基础，比如绿地集团和中锐地产，已经在澳大利亚开发多(duō)个住宅项目，开发地点主要在悉尼。报告指出，作為(wèi)中國(guó)的金融中心，来自上海的开发商(shāng)往往财力雄厚。以绿地集团為(wèi)例，其市值总额达到301亿澳元，澳大利亚本地******的地产商(shāng)Stockland，市值总额106亿澳元，仅占其三分(fēn)之一。

海外扩张策略

投资名片式、“标签性”的明星项目是一种常见的海外扩张模型。仲量联行(JLL)中國(guó)业務(wù)部主管Michael Zhang表示，与先投资小(xiǎo)型项目，逐步扩大品牌知名度不同，投资明星项目初期需要耗费大量的资金，抢先获得地标性區(qū)域。最初，回报可(kě)能(néng)达不到基准收益，但是这种策略能(néng)够帮助开发商(shāng)在当地迅速打响品牌。并在竞争对手和买家中打开知名度。

中國(guó)万科(kē)就是一个很(hěn)好的例子，2013年进军美國(guó)时，万科(kē)地产的******个项目就是旧金山(shān)Lumina项目，属于多(duō)户型高层奢华公寓住宅。该项目与Tishman Speyer共同投资开发，位于旧金山(shān)海湾与核心商(shāng)业區(qū)交汇处。通过与当地开发商(shāng)共同投资，既能(néng)了解当地相关法律，接受专业投资咨询，又(yòu)能(néng)够对市场有(yǒu)较為(wèi)全面和深入的了解。

仲量联行报告认為(wèi)，目前来看，选择“明星项目”投资的扩张手段是很(hěn)有(yǒu)效的，未来预计也有(yǒu)不少开发商(shāng)会选择这种方式。但同时，也要意识到大量资金投入带来的风险。随着首轮中國(guó)开发商(shāng)在澳大利亚市场的成功，再加上中國(guó)市场存在的诸多(duō)风险因素。也许，在不久的将来，中國(guó)房企对澳大利亚市场的第二轮投资就将开始。

作為(wèi)专业辅导企业澳洲上市的秉越资本，之前也辅导过中國(guó)房产企业赴澳上市，对于中國(guó)的地产企业，有(yǒu)自己尴尬的地方。大牌的企业，想在國(guó)内A股上市，其难度是非常大的，房产企业，对土地存储及公司的负债比例都是有(yǒu)及其严格的要求，读者可(kě)以回想下最近万达王健林地产的出售事宜，就不难理(lǐ)解。但对于中型的有(yǒu)发展前景的企业，资产规模不够是不能(néng)登陆國(guó)内A股，但是登陆境外主板，不管是澳洲还是美國(guó)，中國(guó)土地产权的法律问题始终没法解决，也就是中國(guó)所谓的70年使用(yòng)权，在境外的法律是没法将该土地作為(wèi)自有(yǒu)资产。这就导致了房产企业去境外上市也是无路可(kě)走。所以现在的房产企业，基本上都是直接在境外拿(ná)地，******，也是本身发展业務(wù)的需求。第二，也為(wèi)将来的境外上市做准备。不管是从实际需求还是遠(yuǎn)期发展，都是有(yǒu)利于企业的。并且，就像编者之前所提到的，当下的中國(guó)，“國(guó)货”的价格是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于“洋货”的，如果境外能(néng)拿(ná)到更低成本的土地，有(yǒu)着更為(wèi)透明的市场环境，那么对于一家发展中的企业，到底如何选择，这才是企业家应该考虑的重点！